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中国房企库存太多 标普预测12月内房价不会大反弹

2015/2/17 8:36:00

“政策放松和高库存背景下,开发商面临不均衡的复苏前景”,这是标准普尔评级服务(下称“标普”)关于中国房地产最新报告的主题。

标普认为,2015年中国房地产开发商仍将面临供应过剩,未来12月内,房价不太可能强劲反弹,房地产在不同城市之间的复苏也将存在分化,一线城市或将率先复苏,三四线城市可能继续因高库存而承压。

在这种背景下,即便是在房企战略转向的一线城市,迫于业绩和资金压力,房企在土地市场上依然执行较为谨慎的拿地策略,来自机构的数据显示,北京(楼盘)的土地市场溢价率亦出现走低,保持流动性安全成为房企要务。

“房价不太可能强劲反弹”

在提供给《第一财经日报》的报告中,标普称,2015年中国房地产开发商仍将面临供应过剩和价格调整,预计今年上半年,中国房地产市场的价格和销量将继续调整,但下半年销售可能会回升。

高库存情况下,开发商往往只能选择继续降价,尤其是在三四线城市。与此同时,在标普看来,未来12个月内,中国经济增速放缓背景下,预期政府将继续放松政策,而政府放松限购、按揭和内地融资政策,房地产需求可能会企稳,这将有助于开发商2015年维持销量。

“我们认为,政府放松政策对房地产销售的正面影响可能会提升,尤其是在下半年。”标准普尔信用分析师孔磊说道。

关于2015年的房价走势,标普在基准情景假设下的预期是,2015年平均售价将维持不变至下降5%,销售额则将维持不变。孔磊指出,房地产价格调整还未完全结束,鉴于供应过剩,未来12个月内中国房地产价格不太可能强劲反弹。

“虽然过去一年一些获评级开发商的信用状况变差,但我们认为我们评级的多数开发商能够渡过市场调整。”标普预计,2015年,中国房地产开发商的信用趋势将呈现分化,执行能力强,土地库存质量高和财务灵活性好的开发商境况将较好。在市场环境波动情况下,上述竞争优势将进一步加剧开发商的分化。

另外,值得注意的是,房地产市场的地域分化仍在继续。孔磊预计,中国不同地区房地产的复苏将是不均衡的,即一线城市应会率先复苏,三四线城市可能继续因高库存承压。

北京土地溢价率整体走低

虽然在上述标普的报告中,一线城市将早于三、四线城市复苏,但从近期房企在北京等一线城市拿地的动向看来,对于房企而言,眼下即便是在一线城市拿地,也要讲究两个字:“安全”。

以2月12日为例,这一天,北京土地市场再次出让四宗经营性地块,分别位于顺义区和平谷区,4宗地块让北京揽金19.16亿元。这是继2月10日北京土地市场集中出让3宗地后,又一次较为密集的成交。

在上述四宗土地中,平谷区夏各庄新城的2宗地块,均由北京中弘弘庆房地产开发有限公司以底价收入囊中;顺义区赵全营镇板桥村的多功能用地,由北京朗园置业有限公司底价获得,而顺义新城的地块,则由金地旭辉永同昌K2联合体成功竞得,溢价率2.6%。

从这组土地成交的价格来看,溢价率都处于低位。对于该四宗地块低溢价成交的原因,亚豪机构市场总监郭毅认为,更多的是因为地块本身的位置条件、规划要求等方面的先天条件欠佳。

实际上,作为房地产投资“避险之地”的北京,并不只有该四宗“先天不足”的土地低溢价成交。亚豪机构的统计数据显示,截至2月12日,北京土地市场今年已成交21宗经营性用地,相比去年同期增加了2宗,土地出让总金额429.13亿元,与去年同期相比小幅上升26亿元,但从溢价率来看,却远远低于去年同期。亚豪机构数据称,截止目前,今年北京的21宗经营性用地平均溢价率仅为21%,而去年同期出让的19宗经营性用地的平均溢价率则高达71%。

今年北京土地市场整体溢价水平走低的现象,显示出了开发商拿地态度的转变。

郭毅注意到,开发商已由去年的“豪掷千金对赌后市”,转变为今年的“谨慎乐观只拿好地”。她指出,虽然房地产调控政策和货币政策都在逐步宽松,但在自住房打压下,北京商品住宅成交仍然无力提振。

观察2015年的北京楼市可看出,今年开始,随着去年成交的高价地项目入市,北京大量的“被豪宅”项目上市后,去化前景究竟如何?

这些豪宅中,既有城市核心区、单价15万元/平方米量级的顶级豪宅,也有位于近郊新城,单价6~8万元/平方米的区域标杆型楼盘。亚豪机构分析称,在北京楼市的需求结构仍以刚需为主体的背景下,大量中高端项目涌入市场,将会加剧房企的去化压力,保持流动性安全也将是持续摆在房企面前的要务。

“在2015年,房企不仅要求发展,更重要的是得保安全,因此拿地积极性有所消退,造成土地市场溢价水平的滑坡。”郭毅称,在经济新常态背景下,房地产市场也开始进入调整期,城市分化渐显,开发企业在看好未来发展预期的支撑下,加大在一线城市土地储备的力度。

“然而从近期北京土地市场的表现来看,尽管房企战略布局转向一线城市,但迫于业绩和资金压力,房企在土地市场上依然执行较为谨慎的拿地策略,盲目追涨的情绪已明显削弱,部分开发限制较多、开发成本较高的地块将遭遇冷场局面。”郭毅对记者说道。

“我们20亿以上的土地大多都会寻求合作伙伴来共同运营。”一位上市房企负责人对记者说,今年对房企来说,控制风险成为真正的生存法则,谁能在负债、盈利、质量平衡等方面做到同规模企业前列,谁就可能成为胜利者。

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